高校校園物業中長期改革與發展規劃

(課題研究成果摘要)

李 培 許亞斌 趙光恩 張 洪 柏志成

劉宏進 曾國斌 陳信忠 吳新豪 宋希博

前言

高校校園物業歷經十余年的起步發展期，行業氣候基本形成，服務專業化水平不斷提升，物業實體實力持續增強，從業人員素質和數量顯著提高，高校物業社會化、市場化、專業化服務的市場份額日益增加，“系統化”、“一站式”、“專業分包”促使高校物業服務質量和效率效益明顯提高。

校園物業管理的水平、質量和規模還不能滿足現代大學的發展需要。具體表現在總體水平不高，尚未形成較為成熟的產業；市場化程度不夠，市場運營體系不健全；高校物業市場開放程度不夠，物業企業整體綜合實力不強；地區高校間差異較大，傳統的校園管理機制對校園物業發展存在著較大的阻力。

一、指導思想

(一)結合校園物業行業實際，貫徹落實科學發展觀。堅持以人為本，積極構建和諧共贏的高校物業市場環境，為高校教學、科研和師生生活提供優質、高效、專業化的物業服務。

(二)堅持社會化方向，堅持市場化運行。順應高校后勤社會化改革的趨勢，遵循高校辦學規律和市場經濟規律，讓市場機制在高校物業資源配置中發揮基礎性作用。

(三)堅持服務育人宗旨。高校校園物業具有服務育人、管理育人、環境育人的重要功能，要遵循教育規律，開發利用教育資源，充分發揮育人功能，擴大社會效益。

(四)堅持走專業化運營之路。引入專業管理、專業服務和專業技術，立足提升高校物業服務品質，建立系統的、標準化程度高的高校物業服務體系。

二、總體目標

(一)到2015年，高校物業管理的總體水平不低于社會物業管理平均水平。到2020年，實施專業化“大物業”管理模式的高校數量達到總數的80％以上，高校物業作為一個新興產業，其管理體系、服務體系和標準體系趨于成熟和完善，達到整個物業行業較高水平。

(二)逐步實現“管辦分離”、“管建分離”、“事企分開”，逐步實現以高校內部服務為主向主要由市場提供服務轉變。到2015年，60％以上的高校建立以合同為基礎的，實施以市場化、社會化、專業化為主要特征的新型物業管理服務模式；到2020年，努力使該比例達到80％以上。

(三)加快市場主體培育，提高校園物業服務實體的質量和數量，引進熟悉高校物業市場的專業化服務公司。各省、自治區、直轄市在未來十年要形成一定數量的、綜合實力強、專業化程度高的高校物業管理品牌龍頭企業。

三、主要任務

(一)物業市場建設

1．高校物業市場開放。一是將部分物業項目委托社會專業化公司，進行市場開放試點；二是對現有管理機制進行革新，改變現有的“部門眾多、責任不明、效率不高”的不良局面，按照現代物業的管理模式，進行業務整合，實行校園“大物業”模式，再進行整體委托管理；三是高校新建校區可完全實行市場化新機制，引進品牌物業管理企業，實行整體托管。

2．高校物業市場規范。建立高校物業市場準入制度，把好市場入口關，建立以招投標為主要方式的服務主體評審引入機制。明確學校、行業、政府部門對物業管理企業及行為的監控責任。供需雙方建立以合同為基礎的契約關系，形成科學的定價機制，做到優質優價，質價相符。

(二)市場主體培育

1．非法人物業中心的改制。一是擴大物業中心的經營范圍，逐步實現整合性強的“大物業”模式，嘗試與學校建立準甲乙方契約關系，逐漸實行“包干制”的物業管理費計費方式；二是成立具有獨立法人資格的物業股份制公司，實行現代企業管理制度，按照市場規則與學校建立合作關系，條件成熟的可以向校外拓展物業業務。

2．加強有教育背景物業企業的培育。創造良好市場環境，培育若干個有品牌、有實力、有市場份額的高校物業企業，引導其提高市場競爭力，迅速成長為品牌龍頭企業，通過市場競爭為更多高校提供優質物業服務。

3．積極引入社會品牌物業企業。穩步引入對高校物業具有較高認知度、具有一些成功經驗的企業進入高校物業市場，強化監管和引導，建立以市場機制為核心、兼顧校園物業教育屬性的合作協調機制。

(三)物業體系建設

1．市場準入。建立市場準入制度，適度提高準入條件，完善校園物業招投標制度，對入圍企業進行周期評審，促進市場競爭和優勝劣汰。對企業開展信用評級，完善市場信用記錄，及時淘汰不良企業。

2．標準體系。由政府主管部門委托高校物業行業組織，參考社會物業行業標準，結合高校物業實際和特點，制訂校園物業服務規范和不同等級服務質量標準體系。

3．評價體系。制訂高校校園物業“標準化”評審辦法，對評選優秀者進行授牌。引導和鼓勵高校物業管理企業開展ISO國際質量管理體系認證，提高校園物業的標準化、規范化水平。

4．定價機制。實行行業指導價與市場競爭價相結合。參考社會物業直接成本、間接成本結構的定價辦法，制訂《高校物業收費辦法》和《服務等級與價格指導標準》，經政府主管部門批準后實施。

5．監管體系。建立職能部門依法監管、行業組織專業監管、后勤部門合同監管、師生員工民主監管相結合的多位一體的物業監管體系，明確主體責任范圍界限，完善風險防范體系。

(四)質量工程建設

1．優質服務工程。要理順管理體制，加強資源整合，實行歸口管理；配備高素質、專業化員工隊伍，建立科學、高效的運行機制，做到人員各司其職、措施得力到位，建立“一站式”優質服務。

2．安全管理工程。高校領導、后勤機關和物業服務企業實體要高度重視，全面排查、徹底消除安全隱患，制訂應急處置預案，增強快速反應能力，提高基層執行力，確保安全正常運行。

3．物業保值增值。提高專業化水平，加強對房屋、設施設備和相關場地的管理、維修和養護，支持和鼓勵引入先進技術、先進手段和先進設備，改善物業狀況，延長使用壽命，節約管理成本，實現物業資產的保值增值。

4．物業科技管理。深入研究并大力推進管理信息化、數字化建設，不斷引入先進科學技術和軟硬件系統，積極推廣信息技術等新技術、新方法，使高校物業管理實現智能化、科技化和現代化，服務水平上升到一個新的臺階。

四、實施部署

(一)政府扶持和監管

政府主管部門要對高校物業良性發展提供政策支持，協調好與供水、供電、房管、衛生、工商、公安、消防等職能部門之間的權責關系，以培育新興服務業的戰略眼光給予全方位的扶持，加大對高校物業的公益性投入，積極履行市場監管職責，規范高校物業的市場行為。

(二)高校監督和指導

高校要重視校園物業對學校發展的重要作用，積極履行監督指導職能，構建一個統一、開放、有序、競爭的市場環境，讓不同類型市場主體公平競爭、相互學習、共同提高、優勝劣汰，不斷提高校園物業管理科學化、服務專業化水平。

(三)行業組織引領和自律管理

進一步完善高校物業管理行業組織建設，開展廣泛的市場調研和深入的理論探討，加快制訂行業規范、操作規程和技術標準，強化安保、維修、綠化、能源、設備和環境等專業職能，提高市場監管、人才培訓和政策咨詢等方面的服務水平，提高行業號召力和引領行業發展的能力。

(四)物業部門履責和達成目標

高校物業管理部門要科學管理、誠信經營、精細服務，按照行業規范和技術標準提供優質高效的服務，做到理念先進、技術創新、服務優良、管理有序，加快高校物業社會化、管理科學化、服務專業化進程。